부동산시장이 과열되고 있다고 한다. 정부는 지난 6월 19일 대출규제 등 금융정책을 내놓았다. 이번에는 조세정책을 내놓지 않았지만 만지작거리고 있음을 알 수 있다.
최근 김진표 국정기획자문위원장은 부동산 과열과 관련하여 주택보유세를 올리고 거래세는 낮추되, 종전의 보유세와 거래세를 합친 금액은 넘지 않도록 하여 세금 폭탄이라는 말은 나오지 않도록 하겠다고 말했다는 언론보도가 있었다. 추진 시기는 내년 지방선거 이후에 이루어질 것이라고 한다.
부동산 과열은 기본적으로 부동산시장에 의해 좌우된다. 이러한 부동산시장에 세금이 들어서면 어떻게 될까. 물론 영향은 제한적이지만 어느 정도 미칠 것으로 보인다. 과도한 경우 에는 주거이전 자유와 사유재산제의 취지에 어긋날 수 있다.
따라서 부동산 관련 세금은 다른 세금과 달리 어느 수준에서 머물러야 하며, 신중한 접근이 요구된다.
소득세나 법인세 등은 소득이 있어야 세금을 내게 되고, 세금은 소득 크기를 넘지 않는다. 그러나 부동산 관련 세제의 경우는 다르다. 부동산거래세를 과도하게 부과하게 되면 거주이전의 자유를 크게 훼손하게 된다.
이사를 하려면 집을 사거나 임차를 하여야 하는데, 부동산거래세 등이 매우 높으면 부동산취득 내지 세입에 큰 지장이 발생한다. 취득하는 경우는 취득세 등 부동산거래세를 내야 하고, 임차하는 경우 에는 집주인이 이러한 세금을 전세 혹은 월세에 반영하게 됨에 따라 임차료도 상승하게 된다.
이러한 현상은 곧 국민의 거주이전의 자유를 제약하기 때문에 부동산거래세를 국민이 감당하는 수준 이상으로 인상할 수 없는 이유이다.
한편 부동산보유세를 과도하게 인상하게 되면 국민의 사유재산제가 침해될 수 있다. 부동산보유자에게 과도한 부동 산보유세를 부과하게 되면 이를 감당하지 못하는 경우 재산몰수의 효과가 발생하게 되어 보유재산의 축소를 낳게할 수 있다.
이와 같이 부동산거래세와 부동산보유세는 소득세 혹은 법인세보다도 국민 생활에 지대한 영향을 미치고, 심각성도 더 크다. 따라서 부동산세제를 잘못 다루다가는 국민의 조세 저항이 매우 클 수 있다.
지금은 임차인으로 살고 있다고 하더라도 궁극적으로는 부동산을 소유할 잠재적 수요자인 국민이기 때문에, 부동산세제를 부동산보유자만 생각하고 다룰 일도 아니다.
즉 부동산세제는 전 국민에게 해당하는 매우 큰 영향을 미치는 것이다.
그렇다면 부동산세제의 수준은 어느 정도로 유지하는 것이 옳을까? 우리나라의 경우 2015년에 부동산거래세인 취득세는 20조원이고, 부동산보유세인 재산세는 3400만건에 9조 3000억원이지만, 종합부동산세는 28만명에 1조4000억원 정도가 된다.
담배소비 관련 세금이 약 12조원이고, 상속세 및증여세가 약 5조원이라는 면에서 부동산세제로 인한 세금 수준을 견주어 볼 수 있다. 그러나 우리나라의 부동산세제는 OECD에 비해 거래세는 높고, 보유세는 낮게 나타나고 있다.
부동산시장은 단기적으로는 투기적 요소 등 여러 요인이 작용하기는 하지만, 기본적으로는 수요와 공급에 의해 결정된 다. 세금도 일정 부분 부동산시장에 제약요인은 되지만 매우 부분적이며 제한적이다.
그러나 세금 중에서 부동산양도소득세를 제외한 부동선거래세와 보유세는 부동산에 대한 싹을 통째로 도려낼 수 있는 위력이 있다는 점에서 칼 같은 강력한 수단이 될 수 있다.
또한 국민의 주거이전 및 사유재산 제와도 관련된다.
따라서 함부로 부동산세제를 바꾸는 것은 지양하고 국민과 교류하면서 신중한 접근을 해야 할 필요가 있다.
국민의 조세저항은 소득세, 법인세에서 보다는 근로소득세 및 부동산세제에서 발생할 여지가 매우 클 수 있다는 면에서 향후 면밀한 검토가 필요하다.
[프로필]홍 기 용
• 인천대학교 경영대학장 겸 경영대학원장
• 국공립대학교 경영대학(원)장 협의회장
• 중앙대학교 경영학과, 아주대 경영학 석·박사
• 전)한국세무학회장, 감사인연합회장, 납세자연합회장
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