우리의 고정관념을 깨고 전문가들이 경매보다 NPL(Non Performing Loan, 부실채권)을 더 선호하는 까닭은 안전성, 수익성, 환금성에 대한 가치를 높게 평가하기 때문이다.
전문가들도 나름대로의 노하우는 갖고 있겠지만 NPL투자에 있어서 채권을 매입한 물건 중에 숨어 있는 하자를 어떻게 분석하느냐에 따라 천당과 지옥을 경험한다.
이는 물권과 채권에 대한 권리분석 시, 이해관계인에 따라 채권의 권리가 마치 실타래처럼 얽히고설켜 배당에 걸림돌이 되기 때문이다.
간혹 매입해 오려는 채권에 외견상 하자(선순위 채권)가 있어서 원가(담보대출)보다 저렴하게 매입한 후 법적인 권리상의 하자를 깨고 채권에 대한 정상적인 배당이 이루어질 때 나름 자신감을 갖게 되고 NPL에 대한 진정한 묘미(妙味)를 느낄 수가 있다.
그것이 경매낙찰이 됐건 채권매입이 됐건 차익을 남기는 방법은 비슷하겠지만 부실채권 매입에 있어서 하자물건이 효자물건으로 둔갑하려면 선순위 채권을 밝혀내는 방법에 따라 차이가 있을 것으로 본다. 전문가라고 해서 모두가 다 전문가가 아니듯 오랜 실전경험에서 터득한 지혜는 누구도 따라갈 수가 없다. 채권배당에 걸림돌이 되는 선순위 채권 중, 경매를 한다는 사람들이 기본적으로 쉽게 볼 수 있는 선순위 임차인에 대해서 살펴보자.
가장 임차인이란 처음부터 작정하고 허위로 계약서를 만들거나, 계약서 없이 무상으로 살다가 경매가 진행되면 소유자와 공모하여 허위로 임대차 계약서를 만들어 이를 토대로 임차권을 주장하는 사람이다.
그래서 채권투자로 수익을 내려면 가장 기본적으로 먼저 분석하는 것이 배당에 걸림돌이 되는 선순위 임차인에 대한 권리분석이다. 우리가 경매입찰을 위해 임차인에 대해서 확인하는 방법은 ‘계약서, 주민등록전입, 현 시점 점유’가 전부였다면 NPL전문가들은 기본적으로 무엇을 더 확인할까?
가장 임차인으로서 조사할 필요성이 있는 경우
경매가 넘어가기 직전이나 2~3개월 전에 계약이 체결된 경우(요즘은 6개월 전후까지 확인 함), 은행 저당액과 임차보증 금을 합산한 금액이 시세보다 높을 경우, 주변시세에 비해 임대보증금이 현저하게 낮을 경우, 소유자와 임차인이 인척관 계인 경우, 극히 드물지만 전입 임차인이 미성년자인 경우가 해당된다.
위 경우 가장 임차인 유·무를 확인하려면 주민센터 방문(채 무자 본인의 주민등록 등·초본, 채무자와 임차인 관계에서 부부관계 유·무를 확인)과 금융기관 서류검토(무상임차확인서 유·무 확인, 세입자가 있는데 대출해 준 내용 즉, 대출약정서 확인)을 통해서 외견상 하자가 보이는 것을 깔끔하게 정리한다면 채권유입에 따른 손실을 방지할 수 있다.
경매든 채권이든 임차권을 분석할 경우에는 선순위로 신고된 임차인은 일단 진실한 임차인이라고 간주하고, 이에 대한 조사를 착수해 간다. 단, 허위 임차인 여부에 대한 입증책임은 경매낙찰자 또는 채권매수자에게 있다.
전문가도 놓칠 수 있는 허위 임차인의 예로는 ‘임차인 관계 에서 부부로 혼인신고 후, 주택담보로 대출 받았고, 이후 집이 경매로 넘어갔을 경우 이 둘은 이혼을 했지만 법원에 제출한 서류는 선순위 임차인으로 등록한 경우다’, 이때 우리가 확인해야 하는 것은 대출당시 서류상 부부였음을 확인해야 한다.
이 경우 소유자와 혼인관계에 있는지는 민법상 부부별 산제라고 하더라도 임대차 관계는 부정된다. 이는 부부간에는 임대차가 존재할 수 없으며 이혼 시에는 이혼한 다음날 0시부터 임대차 관계가 성립한 것으로 보기 때문에 저당권에 기한 배당에는 문제가 되지 않는다.
그리고 부모와 자식, 사위와 장인 장모, 며느리와 시부모 사이에 체결된 임대차 계약은 설사 진정하게 임대보증금을 지불하고 임대차 계약을 했다하더라도 ‘주택임대차보호법상의 보호’ 를 받을 수 없다. 다만 형제자매간에 체결된 임대차 계약은 진정한 임대차 계약인 경우 ‘주택임대차보호법상의 대항력이 인정된다.
따라서 친인척 간에 체결된 임대차 계약이 진정한 것으로 인정받으려면 임대차 계약을 체결하고, 그에 상응하는 임대보증금을 지불한 증거가 있어야 한다. 송금을 했다면 현금영수증이나 통장사본 아니면 자기앞수표 등 확실하게 임대보증금이 오고간 흔적을 명확한 금융자료로 입증해야 하며, 임대인은 임대보증금을 수령한 뒤, 그 임대보증금의 자금 사용처를 밝혀야 한다.
위 조건이 완비되었다 하더라도 임대차 계약 후 주민등록 전입신고를 할 때, 확정일자가 날인되어 있어야 한다. 이러한 방법으로 이해관계인이 누구냐에 따라 선순위 채권도 깰 수 있다.
참고로 진정한 임대차 계약이 체결된 사실이 없는데도 불구하고 진정한 임대차 계약이 체결된 것처럼 조작하여 배당에 참여하거나 낙찰자를 상대로 선순위 임차인으로서의 권리행사로 임대차보증금 반환 요구를 하면 형사처벌(사기죄)대상이 된다.
유치권에 기한 NPL채권에 대하여
유치권은 민법 제320조 제1항. ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가 증권을 유치할 권리가 있다.
다만 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않으며 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
유치권 있는 물건은 경매에서 잦은 유찰로 매각가격을 떨어 뜨려 채권자의 채권확보를 방해하고, 낙찰 받은 매수자를 수령에 빠뜨리는 위기의 권리로서 위험과 기회가 함께 병존하므로 법률관계와 관련된 내용을 쉽게 정리할 수가 없다.
다만 상대가 주장하는 유치권이 형태를 갖추고 있는지, 적법한지 그 증거를 찾기 위해 현장답사와 발품을 팔면서 불확실성, 비정형성을 이용해 가짜 내지는 과장된 유치권을 찾아내 채권배당에 불이익이 오는 것을 방지할 뿐이다.
이런 경우는 대출 당시 체결했던 약정서 내용으로 유치권 내용을 가름할 수있기 때문에 과장된 금액의 유치권을 방어할 수는 있다.
저당토지에 제시 외 건물이 있는 NPL채권
토지에 국한 된 NPL채권을 가져와서 민법 제365조(저당지 상의 건물에 대한 경매청구권)에 기한 일괄경매의 추가신청 방법으로 해결한 내용이다.
이 경우는 경매신청대상인 토지 위에 미준공 제시 외 건물이 존재해 있었다. 그리고 토지 담보대출 및 지상권 설정 당시 금융기관과 채무자는 토지 위에 신축건물을 짓기로 한다는 추가설정계약서와 이행각서를 동시에 약정하였다.
그 이후 기한이익상실로 토지는 경매대상이 되었고 건물은 제시외 건물로 경매에서 제외된 채 토지만 경매가 진행되어 가던 중, 토지근저당에 대한 채권을 매도자(금융기관) 측에서 권리상 하자로 보고 채권을 저렴하게 매각할 수밖에 없었다.
매수자는 이 상태로 경매가 진행되면 매입해 온 채권이 손실을 보기 때문에 민법 제365조에 기한 내용 ‘토지를 목적으로 저당 권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할수 있다.
그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다. 즉 낙찰가액에서 토지에 대한 채권은 토지와 건물의 감정평가 금액의 비율에 따라 안분배당을 하기 때문에 채권자는 민사집행법 제81조 제1항 2호 및 동조 제2항 내지 제4항 규정에 의한 소유권보존 촉탁신청으로 건물에 대한 근저당설정을 1순위로 설정할 수 있던 바, 건물과 토지의 안분배당이 아닌 1순위 근저당권자로서 경매를 진행한 후, 채권회수는 흡수배당으로 채권적 손실을 방지할 수 있었다.
이런 채권은 전문가들도 회피하는 난해한 채권에 속하지만 이런 채권이 바로 NPL의 묘미를 느낄 수 있는 진정한 NPL 채권이라 할 것이다.
[프로필]문 광 현
• JS대부자산관리(주) 대표
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