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[전문가칼럼]부동산 시장과 보유세 인상

권대중 교수의 부동산 따라잡기

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난 4월 1일부터 다주택자가 임대주택사업자로 등록을 하지 않으면 조정대상지역에서는 양도세가 중과세되고 있다.


조정대상지역이란 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역이나 청약 경쟁률이 5대1 이상인 지역을 대상으로 지정되며 이 지역에서는 양도세 중과세는 물론 장기보유특별공 제도 배제되며 분양권 전매를 제한받게 되고 청약자격도 강화된다.


현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 서울 25개구 전 지역과 경기도의 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 등 7곳이며 부산은 해운대구, 수영구, 남구, 부산진구, 동래구, 연제구, 기장군 등 7곳이다.

 

또한 세종시가 포함된다. 물론, 다주택자의 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권도 포함된다. (4월 1일 이전 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 장기보유특별공제로 양도차익의 10~30% 공제된다) 다주택자 양도세 중과 내용은 기존 기본 세율에서 2주택자는 +10%, 3주택자는 +20%로 각각 추가 과세되고 최고세율은 62%까지 부과된다.


그러나 금년 세법 개정을 통해 서울·수도권과 광역시, 세종시 지역에서는 모든 주택이 중과세 대상이지만 지방은 3억원 이하 주택을 보유하는 경우에는 중과세 되지 않는다. 뿐만 아니라 조정대상지역에서 주택담보대출을 보유하고 있지 않을 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%를 기본으로 하여 대출을 받을 수 있지만 1건 이상 보유시에는 LTV 50%, DTI 40%로 규제가 강화되었다. 여기에 서민·실소유자일 경우에만 LTV 70%, DTI 60%로 완화 적용을 받게 된다.


1세대 1주택 비과세 요건도 강화돼
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추려면 주택을 2년 이상 보유하고 있어야 하며 양도가액 9억원 이하 주택이어야 한다.


그러나 조정대상지역에서는 2년 이상 거주기간이 추가되며 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 양도차익에 대하여 과세된다. 비과세 요건 강화대상에서 제외 요건으로는 임대주택으로 등록한 경우와 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용·협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외된다. (이의 적용 시기는 지난해 8.2 대책 발표일 익일 이후 취득 주택부터 적용되며 8.2 매매계약체결, 계약금지급 한 사실이 확인되는 경우 거주요건을 적용받지 않는다)

 

또한 양도하는 주택을 포함한 부속 토지는 주택 정착면적의 5배 이내까지만 인정된다. (단, 도시지역 외인 읍·면·동 지역의 주택 부속 토지는 10배까지 인정) 그리고 배우자가 없더라도 1세대를 인정하는 경우이다.


이 경우 만 30세 이상인 경우 단독세대로 인정한다. (단, 결혼한 경우 미성년자라도 단독세대 인정), 뿐만 아니라 최저 생계비 수준 이상의 소득이 있는 경우와 배우자가 사망 또는 이혼한 경우를 제외하고는 세대를 분리하더라도 비과세 되지 않는다.


1세대 1주택이 아니더라도 예외적 비과세 요건이 있다
기존 주택을 매입한 후 1년 미만 보유하고 있다가 매도하는 경우 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상부터는 6~40% 양도세가 적용되었지만 조정대상지역에서 분양권은 전매 시 보유기간과 관계없이 양도세 50%가 적용된다. 또한 1세대 1주택이 아니더라도 예외적으로 비과세되는 요건이 있다.


세법상 일시적 1세대 2주택으로 양도하는 주택을 2년 이상 보유한 경우다. 즉, 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 경과한 후 새로운 주택을 취득한 경우에만 해당되는데 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존(종전) 주택을 처분하는 경우 비과세가 가능하다.


(단, 2012년 6월 29일부터 적용) 또한 결혼 또는 노부모 동거봉양을 위한 합가로 2주택이 된 경우 결혼은 5년 이내, 노부모 동거봉양은 10년 이내 양도하는 주택은 비과세가 가능하다. (단, 노부모 요건은 부모 중 한분이라도 만 60세 이상인 경우) 그리고 상속으로 인해 2주택이 된 경우 보유하고 있던 일반주택을 먼저 양도하면 양도기한과 관계없이 비과세가 가능하다. (단, 상속 당시 직계존속과 동일세대를 구성하고 있던 경우와 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세된다.)


뿐만 아니라 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득하여 2주택이 된 후 기존의 일반주택을 양도할 경우 비과세가 가능하다. (단, 농어촌주택이란 서울, 인천, 경기도 및 도시지역 외 읍·면지역에 소재한 상속, 이농, 귀농 주택을 말한다)

 

그리고 1세대 1주택자로 2년 이상 보유하지 않고 양도할 때 비과세가 적용되는 경우는 부득이한 사유(취학, 근무형편, 1 년 이상 질병요양 등)로 인하여 1년 이상 거주한 주택을 양도한 경우 비과세가 가능하다. (단, 연접 시·군·구로 이전하는 경우에는 과세된다. 또한 취득가액 3억원 이하 주택으로 취득후 1년 이상 거주하고 사유해소 후 3년 이내 양도하는 경우)


또한 임대분양으로 전환된 당해 아파트를 5년 이상 거주 충족 후 양도한 경우 비과세가 가능하다. (단, 주민등록 등·초본 확인 가능해야 한다) 이외에도 국외 이주를 위해 출국한 후 2년 이내 양도한 경우 주택 거주 및 보유기간을 따지지 않고 비과세가 가능하다. (단, 전 세대원 출국시만 비과세가 적용된다)


또한 소송 진행 중인 주택으로 소송결과에 따라 취득한 주택(단, 확정판결일로부터 3년 이내)과 일시적 2주택인 경우 종전주택 등이 비과세가 가능하다. 3주택 이상자의 중과 제외주택은 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하주택 (단, 보유주택 수 계산 시에도 제외된다)과 장기임대주택(단, 준공공임대 등으로 8년 이상 임대. 그러나 금년 3월 31일 이후에는 5년 이상)


그리고 10년 이상 운영한 장기사원용 주택, 상속받은 주택(단, 5년 이내 양도), 조세특별법상 감면대상 미분양 신축주택 등이 비과세 대상주택이다.


임대주택사업자로 등록하면 취득세·재산세·양도세 면제 또는 감면
취득세는 2021년까지 임대주택으로 등록(4년 또 8년 임대)하는 주택에 한하여 감면받을 수 있다. 그러나 모든 주택의 취득세를 감면해주는 것은 아니다. 공동주택건축 및 분양, 주거용으로 건축된 오피스텔의 최초 분양 시에만 해당된다.


특히, 전용면적 60㎡ 이하의 주택은 취득세가 전액 면제되며 취득세액이 200만원을 초과하는 경우에는 60~85%까지는 감면해주기 때문에 실질적인 부담액은 거의 없다고 볼 수 있다. 그러나 85㎡ 이하 공시지가 6억원 이하의 주택에 한하여 취득세 혜택을 받을 수 있다. (단, 40~60㎡ 이하인 경우에는 면제이나 60~85㎡ 이하로 20호 이상 임대 시에는 50% 감면된다)


재산세 감면은 2호 이상 공동주택을 건축하거나 매입 또는 주거를 목적으로 하는 오피스텔을 40㎡ 이하를 매입하여 4년, 8년 임대 시에는 모두 면제대상이다. 하지만 재산세액이 50만원을 초과할 경우에는 85%까지만 감면된다. 또한 40~60㎡는 4년 임대 시는 50%, 8년 임대 시는 75%, 60~85㎡ 이하는 4년 임대 시는 25%, 8년 임대 시는 50% 감면된다.


양도세는 본인이 주거하는 실거주주택을 팔 경우에 1세대 1주택이면서 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 비과세가 가능하다. 물론, 9억원 이하 주택으로 임대주택 등록수와는 상관이 없다.


그러나 임대주택 등록을 하지 않은 경우에는 양도소득세 중과가 부과되지만 등록을 하면 양도세 중과 배제 또는 감면이 가능하며 장기보유특별공제도 받을 수 있다.


즉, 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제를 85㎡이하의 주택인 경우 70%까지 적용해 주며 종합부동산세도 6억원 이하 주택으로 8년 이상 임대 시 합산에서 배제된다.


임대주택사업자 등록하자 보유세 인상
그동안 강남지역의 아파트를 중심으로 가격이 상승하자 문재인 정부는 출범 이후 평균 한 달에 한 번꼴로 부동산 대책을 발표한 듯하다. 그 결과 이제는 어느 정도 치솟던 아파트 가격이 진정국면으로 접어든 것 같다. 강남지역을 비롯한 서울의 전 지역에서 매매가격은 물론 전월세 가격이 지난 4월 첫 주 하락세로 반전되면서 약보합세로 전환되고 있으니 분명 가격은 잡힌듯하다.


이렇게 주택시장이 진정국면에 접어들고 다주택자 양도세 중과세가 시행되면서 대출규제까지 강화된 시점에 정부는 보유세를 인상하려고 한다. 향후 부동산시장에는 금리인상과 입주물량 공급과잉으로 어려움이 예상되고 있는 시점에서 말이다.

 

우선 정부는 다주택자 보유세 및 임대소득 과세 방향 등을 논의할 대통령 직속 정책기획위원회 산하조세재 정개혁특별위원회를 지난 4월 9일 발족시켰으며 분야별 전문가 30인으로 구성을 했다.


특별위원회는 보유세 인상 논의뿐만 아니라, 임대소득 과세나 소득세 면세 축소범위, 금융소득 종합과세 개선 등 전반적인 세제개편안을 검토할 예정이다. 정부가 통상 7∼8월경 세제개편안을 마련하여 국회 입법 절차 등을 거치는 만큼 빠르면 6월 지방선거 이전에 개편안이 나올 가능성도 있다. 하지만 선거를 의식한다면 지방선거가 있는 6.13 이후가 되지 않을까 한다.


정부여당 기조는 종합부동산세 인상
그런데 가장 주목되는 것은 역시 세제개편안 중 보유세 개편 방안이다. 이미 더불어민주당의 박주민 의원은 지난달 종합부동산세법 일부 개정안을 발의해 놓은 상태이다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지하고 과세표준을 공시가격 수준으로 높이며 각 과세표준 구간별 세율을 종합 부동산세 도입 당시 수준으로 인상하는 것이 그 골자다.


과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%로 높이고, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 상향하는 내용을 담고 있다. 그리고 초고가 주택인 50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%로, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높이고자 하는 것이다.


대신, 실수요자인 1주택자에 대해서는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화해 종합부동산세 부담을 덜어주는 방안도 제시해 놓은 상태이다.


그러나 현재 특별위원회가 출범했기 때문에 더불어민주당에서 발의된 관련 법안은 특별위원회 의견과는 별개다.


오히려 특별위원회는 종합부동산세 세율을 최대 2배로 증액하여 참여정부 수준으로 환원하고 임대소득 분리과세 기준을 강화하여 년 1000만원 이상은 과세 대상으로 하며 종교인에 대한 과세 강화로 세금·세무조사 특혜를 폐지한다는 것입니다. 또한 상속세 일괄공제 기준을 강화하고 가업상속공제를 축소하며 금융소득종합과세 기준을 축소·폐지해 증세를 추징한다는 것이 추진방향의 골자다.


보유세 인상, 누구를 위한 것인가?
이중 부동산과 관련된 공시가격을 높이면 강남의 부자들만 해당되는 것이 아니고 서민들의 재산세까지도 함께 올라가는 문제가 있고 집값 하락에도 대비해야 하기 때문에 시세 수준으로 끌어올리긴 어려울 수도 있다.


특히, 종합부동산세를 인상하면 고액 자산가들은 보유세 인상에도 버틸 수 있지만 투자 목적으로 집을 여러 채 구입한 갭투자자 등은 양도소득세 중과에 이어 보유세 걱정도 해야 하기 때문에 버티기가 어려워진다.


단, 서울 기준 공시 가격 6억원 이하 중소형은 임대주택사업자로 등록하면 종합 부동산세 합산 과세에서 배제되기 때문에 아직 임대주택사업자로 전향하지 않은 소유자들은 전향을 고려할 것이다.


또한 더불어민주당에서는 종합부동산세 이외에도 거주 지역에 따라 거주하는 사람들에게 거주세 혹은 주거세를 신설해서 부과하는 문제도 거론되고 있다. 학군이나 교통 등 입지여건이 좋은 지역에 거주하면 그만큼 거주에 대한 대가를 세금으로 부담하라는 말이다.

 

문제는 보유세 인상이 주택시장에 미치는 영향이다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있지만 종합부동산세는 부자세로 고액주택소유자만 납부하기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 수 있다.

 

하지만 재산세는 모든 국민에게 해당되는 문제이기 때문에 매우 신중해야 한다.
특히, 재산세는 매년 반복적으로 납부하기 때문에 가계에 영향을 줄 뿐만 아니라 아무리 규제해도 세입자에게 전가되는 조세전가 현상이 나타날 수 있다.


따라서 정부는 부동산 시장을 안정화하겠다는 것인지 아니면 세금을 더 걷겠다는 것인지 진중히 생각해봐야 한다. 이제 시장이 진정국면에 접어들었는데 이 시기에 보유세를 인상하는 것이 적절한지?


세금은 한번 인상되거나 새로운 세금이 만들어지면 세금을 낮추거나 없애는 것은 매우 어려운 일이다. 무엇이 조세 형평에 맞는 것인지, 어느 것이 서민을 위하고 국민을 위한 정책인지 꼼꼼히 따져볼 때라고 생각한다.

 

[프로필] 권 대 중

• 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 • 명지대학교 부동산대학원 주임교수 • (사)대한부동산학회 이사장 • 국가공간정보위원회 위원/중앙지적위원회 위원/공인중개사 정책 심의위원회 위원/주택도시보증공사 경영자문위원/한국산업단지 공단 자문위원/한국건축도시관련단체 총연합회 공동회장


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