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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제

(조세금융신문=홍기용 인천대 경영대학장) 우리나라의 부동산은 지금까지 꾸준히 올라만 갔다. 추세적으로 내려간 적은 없다.

 

물가수준 등 여러 요인에 의거 영향을 받았을 것이다. 장기적으로는 어쩌면 당연하다. 그러나 최근에는 부동산 중에서 특히 주택의 가격이 서울 및 특정지역을 중심으로 매우 폭등하였다. 이러니 국민들은 부동산에 대해 관심이 클 수밖에 없다.

 

주택보유자입장에서나 무주택입장에서도 마찬가지이다. 주택은 모든 사람들의 필수재이지만, 아직도 무주택비율이 매우 높은 비율을 차지하고 있다. 주택가격의 폭등은 무주택자를 더욱 힘들게 하여 사회적 문제가 될 수 있다. 정부는 강력한 대책을 수시로 내놓고 있다.

 

부동산가격은 기본적으로 수요와 공급의 경제법칙에 의해 영향을 받는다. 서울 및 특정지역의 주택은 수요가 많지만 공급은 늘 부족하다는 지적을 받고 있다. 이러한 지역은 인기가 있기 때문이다. 사람은 돈이 많이 생기면 좋은 지역에서 살기 바란다.

 

이에 반해 여러 사정상 경제형편이 어려워지는 사람은 가능하면 좋은 지역을 떠나기 주저한다. 따라서 수요공급의 법칙에 의거 인기있는 특정지역의 주택가격은 상승하는 경향이 강하다.

 

이러한 사정에도 불구하고 세금으로 부동산가격을 통제하는 것은 매우 제한적이다. 최근에 정부에서 내놓은 여러 방안들이 있었지만, 조세정책은 별로 효과가 없고, 오히려 금융정책에 의거 부동산시장은 어느 정도 영향을 받는 것으로 보인다. 올해 9월에 내놓은 강력한 부동산관련 금융정책은 약효가 발휘되고 있다고 할 것이다.

 

물론 이 금융정책도 궁극적으로는 장기적이라기보다는 단기적인 효과만 낳을 것이다. 부동산가격은 수요공급의 법칙을 벗어나지 않기 때문이다. 결국은 부동산가격은 필요한 수요에 적절히 대응한 공급을 통할 때 안정화된다는 점은 부인할 수 없다.

 

그럼에도 불구하고 정부는 최근에 부동산안정화대책으로 여러 강력한 조세정책을 내놓았다. 부동산은 취득, 보유, 처분의 과정을 거치며, 각 단계마다 세금이 따라 붙는다.

 

특히 취득과 처분은 거래를 의미하기 때문에 이와 관련한 조세를 부동산거래세라고 하고, 보유하는 경우에 부과되는 조세를 부동산보유세라고 한다. 일반적으로 부동산거래세에는 취득세와 양도소득세를 말하고, 부동산보유세는 재산세와 종합부동산세를 일컫는다.

 

정부는 부동산대책의 일환으로 특히 종합부동산세의 강화를 앞세워 발표했다. 우리나라의 부동산보유세는 경제협력개발기구(OECD)에 비하여 낮은 수준이라는 이유를 달았다. 그러나 부동산거래세는 그보다 훨씬 높은 수준이라는 점은 반영하지 않았다. 부동산거래세와 부동산보유세를 합한 세금도 상위권이 있음은 사실이다.

 

하지만 우리나라에서는 조세정책으로 부동산시장을 잡은 사례가 거의 없다. 부동산으로 인해 벌어드린 소득은 조세부담보다 항상 많기 때문이다. 조세는 국회에서 세법개정을 하면 적용할 수 있어 부동산시장의 안정화를 위한 손쉬운 정책으로 보면 곤란하다.

 

이러한 조세는 재산권의 침해와 직접적으로 관련되어 있기 때문에 함부로 활용해서는 안 된다. 부동산가격은 물가수준 등 여러 요인으로 근원적으로 상승하기 마련임에도 불구하고, 조세만 계속하여 강화한다고 모든 게 해결되는 것이 아니다.

 

조세가 어느 수준을 넘으면 재산권의 침해를 넘어 약탈적 수준이 된다. 지금까지 발표된 부동산관련세제의 수준은 국제적으로 비교를 해 봐도 한계점에 가깝게 왔다. 즉 더 이상의 부동산가격안정화를 위한 수단으로 조세정책을 운영하기에는 어렵게 되었다.

 

부동산가격을 잡겠다고 과도한 금융정책을 이용하는 것도 한계가 있다. 부동산담보력을 제한하여 대출통제를 함으로써 창업 혹은 재투자자금의 이용을 어렵게 할 수 있는 등 파생적 부작용이 발생하여 경제전반에 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.

 

부동산가격의 안정화를 위한 금융제한조치가 경제전반에 브레이크를 걸 수 있기 때문에 신중하게 생각해야 한다. 부동산관련 금융정책으로 부채를 조달하여 부동산을 구입하고자 하는 수요를 차단하기 위한 조치는 단기적으로는 막을 수 있을지 모르지만, 젊은 사회 초년생들의 주택마련을 제한하는 등 여러 부작용이 있을 수 있다. 강화된 부동산관련 금융정책을 장기적으로 끌고 가면 사회적으로 여러 방면에서 난제가 발생할 수 있음을 신중히 고려해야 한다.

 

이와 같이 부동산가격의 안정화를 위한 조세정책과 금융정책의 활용은 매우 단기적이라서 장기적으로 지속적 효과를 얻기 힘들다. 따라서, 부동산안정화가 최대의 목표라면 단기적인 조세정책과 금융정책을 넘어, 부동산의 수요와 공급을 안정적으로 운용하는 장기적 부동산적책이 요구된다.

 

조세정책과 금융정책은 정부가 손쉽게 할 수 있을지 모르지만, 부동산의 수요공급의 부동산정책은 민간의 협조가 없이는 불가능하다. 손쉬운 정책으로 쉽게 부동산시장이 안정화될 것이라면 어느 나라에서 부동산 때문에 고민을 하겠는가.

 

여러 부작용을 최소화하면서 안정적인 부동산정책이 이루어질 수 있도록 하는 것이 최선이다. 부동산가격을 잡을 목적으로 국민이 감당하기 어려운 조세정책을 시행하는 것은 지양해야 한다.

 

[프로필] 홍 기 용
• 한국납세자연합회 명예회장
• 한국감사인연합회 명예회장
• 대한경영학회 부회장
• 전 한국세무학회장







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