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재개발 / 재건축 세무

[5분특강 시즌2]재개발·재건축 양도세⑤관리처분계획인가 전 비과세 양도(주택 수 판단)

 

본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

관리처분계획인가 전 조합원이 아닌 소유자가 부동산을 양도하는 경우 양도소득세에 있어 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 2년 보유(거주) 비과세 요건을 갖추고 비과세 양도를 하는 것이다.

 

이러한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 과정에서 주택 수 판단은 가장 기본적임에도 납세자분들이 생각하고 있는 주택의 개념과 소득세법상 주택의 개념의 차이에 따른 오해로 비과세가 부인되고 세금이 추징되는 경우가 가장 빈번하게 발생하는 부분이다. 지금부터는 주택 비과세 양도를 위한 주택 수 판단 시 고려할 사항에 대해 알아보도록 한다.

 

주택의 정의는 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 최근에 비과세가 부인되어 과세예고 통지를 받은 한 납세자의 경우 아파트 하나 보유 중에 양도했는데 왜 세금이 나왔는지 한탄했지만, 그분이 보유한 오피스텔에 임차인이 거주하고 있어 국세청은 오피스텔을 주택으로 판단한 것이다. 이처럼 납세자분들에게 주택의 개념은 단독주택, 아파트, 빌라 정도로 생각하고 있는 경우가 많지만, 세법상으로는 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 모든 건물을 포함하고 있어 오해하지 않도록 주의해야 할 것이다.

 

그럼 주택 수 판단 시 주택 수에 가산하는 유형들을 확인하면 다음과 같다. 먼저 무허가주택의 경우를 보면 무허가주택은 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택에 해당하여 건축물대장에 등재가 안 된 예도 있지만 사실상 거주가 가능한 공간을 갖추고 있다면 주택 수에 가산하게 된다.

 

오피스텔의 경우는 실제 임차인이 사무실로 사업자등록을 내고 쓰고 있다면 주택 수에서 제외되고 주방 등 주거공간을 갖추고 주거목적으로 활용하고 있다면 주택 수에 가산해야 한다. 마지막으로 조합원입주권은 분양권과 달리 원조합원과 승계조합원 모두 주택 수에 가산하도록 법에 열거되어 있다.

 

다음은 주택 수 판단 시 주택 수에서 제외되는 유형들은 다음과 같다. 먼저 상속받은 주택의 소수지분은 무조건 주택 수에 포함되는 일반주택 소수지분과 달리 공동상속주택의 소수지분자의 경우는 주택 수에 포함하지 않으면 해당 공동상속주택의 상속지분이 가장 큰 상속인 한명의 주택 수에만 포함하게 된다.

 

다음은 폐가인 공가의 경우로 사실상 사람이 거주하기 곤란한 것으로 확인되는 경우는 주택으로 볼 수 없으며 이 경우 전기나 수도 시설 등을 통한 사실 판단이 중요하다.

 

[방범권 세무사 프로필]

 

  • 한국세무회계 대표세무사
  • 국세청 재산세과 공무원 부동산전문인력과정 교육강사
  • 국세청 국선세무대리인 선정
  • 공인중개사 법정보수교육 연수교수
  • 더존비즈스쿨 양도상속증여세 전임강사
  • (前) 한국투자증권 근무
  • (前) 이택스코리아 재산세제 전문상담위원
  • (前) 신한은행 부동산 절세포인트 칼럼리스트
  • (前)지방세무사회 양도소득세컨설팅 실무 강사

참고자료







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[새해를 열며] 절대 긍정의 마인드
새해가 또 밝았다. 한해를 시작하는 기점에서 새삼 지난 한해를 뒤돌아본다. 지난 새해 첫날. 가족과 함께 나름 뜻있는 시간을 보내기 위해 기도원을 찾았다. 두 시간 남짓 기도하면서 가정의 무고와 새해 계획한 사업이 뜻하는 바대로 소원성취하길 기도했다. 원하는 것들을 조목조목 기도하고 나니 모두 다 이루어질 것만 같고 마음도 뿌듯했다. 하지만 기도원에서 돌아오던 중 문제가 발생했다. 싱크홀에 승용차 바퀴가 빠져 타이어가 심하게 찢긴 것이다. 행복하고 의미있는 시간을 보내고 즐겁게 귀가하던 도중에 갑작스레 생긴 사고여서 가족에게 내색은 안했지만 기분이 상했다. 아니 짜증이 났다. 누군가 시샘을 한 건가. 돌이켜 보면 일상에서 흔히 일어날 수 있는 사고였지만 ‘하필이면 새해 첫날에 이런 일이 생기다니…’ 맘 한구석이 개운치 않았다. 혹여 올 한해 좋지 않은 일들이 생기는 건 아닐까 하는 두려움이 앞섰기 때문이다. 하지만 모든 것은 마음먹기 나름인 법. 분위기 전환이 필요했다. 때마침 아름답게 지는 석양이 눈에 들어왔다. 새해 첫날의 일출도 장관이지만 눈밭의 하얀 지평선으로 붉게 깔리는 일몰이 참으로 감동이었다. 부지런히 카메라에 담아 지인들에게 덕담의