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[전문가칼럼]대형 교통호재 품은 수익형 단지 주목

새길 열리니 몸값 쑥쑥

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 전철, 철도, 고속도로 등 교통 개발 호재에따른 수혜가 기대되는 수익형 부동산 분양 단지들이 투자자들에게 ‘귀한 몸’ 대접을 받고 있다.

 

업계에 따르면 새로운 교통망을 따라 조성되는 수익형 분양단지들은 높은 청약률과 타 지역 이동 수월에 따른 출퇴근 생활 편리 등을 넘어 일부 단지는 ‘웃돈’까지 붙어 그 열기와 기대감이 크다.

 

실제 교통호재 지역에는 프리미엄과 분양 흥행을 이어가고 있다. 실제 GTX A노선 수혜지역인 고양 일산 킨텍스 일대 주거용 오피스텔에 적잖은 프리미엄(웃돈)이 붙었다.

 

‘킨텍스 꿈에그린’ 전용 84㎡ 주거용 오피스텔의 분양 당시 가격은 3억 4120만원 선이었지만, 올 10월 현재 7~9000만원 오른 시세에 거래되고 있다는 것이 인근 부동산 업계의 설명이다.

 

분양성적도 좋다. 지난 9월 현대건설이 공급한 상업시설인 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’이 흥행에 성공한 이유다. 당시 해당 상업시설은 총 63개 점포 분양에 평균 14 대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다.

 

별내신도시는 서울지하철 4호선 별내북부역(2020년 개통 예정), 8호선(2023년 개통 예정)이 연장 개통을 앞두고 있는 것은 물론, 지난해 6월 구리~포천 간 고속도로가 뚫리면서 교통 여건이 크게 개선됐다는 평가를 받고 있으며 수도권 광역급행철도(GTX) B노선도 주목할 만하다.

 

이처럼 교통호재는 서울 등과 교통이 개선되는 경우 부동산 가치를 좌우하는 가장 큰 요소로 작용한다. 새로운 길이 뚫리는 곳에는 인구가 유입되고 자연스레 거래도 활발히 이뤄지며 활발한 거래를 바탕으로 부동산 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 있다. 또한, 인구가 유입되고 새로운 상권이 조성되는 등 도시 기반시설도 확충된다.

 

 

그렇다면 주목할 만한 대형 교통호재로 무엇이 있을까. 대표적으로 GTX(수도권 광역급행철도), 수도권 기존 지하철 노선 연장, 제2외곽순환고속도로, 서울세종고속도로 등이 있다.

 

먼저 GTX는 A∼C 3개 노선으로 운용될 예정이다. A노선은 파주 운정역부터 서울역, 삼성역을 거쳐 화성 동탄역까지 잇는 노선을 말하는데 일반 도시철도(30㎞/h)보다 네 배 빠른 110㎞/h로 달려 일산∼서울역 이동 시간은 52분에서 13분으로 단축된다. B노선과 C노선은 각각 송도에서 마석, 양주·의정부에서 금정·수원을 오간다. GTX가 가동되면 수도권과 서울을 잇는 교통 인프라가 대폭 개선될 것이라는 기대감이 나오고 있는 이유다.

 

GTX A노선의 경우 최근 국토교통부가 GTX(수도권광역급행철도) A노선(삼성~파주 운정)을 당초 목표대로 2018년 말 추진하겠다는 의사를 분명히 했다. 우선협상대상자와 협상을 일정대로 협의·조정하는 한편, 영향평가 등도 차질 없이 준비해 착공이 늦춰질 수도 있다는 우려를 불식시키겠다는 것이다.

 

한편 GTX A노선의 최대 수혜지역으로 꼽히는 파주 운정신도시에서 서울역까지 10여 분 만에 가는 GTX A노선은 오는 2023년 완공 예정이다. 서울 삼성역과 파주 운정 지역을 연결하는 GTX A노선은 파주 지역의 최고 호재로 평가된다.

 

교통망이 확충될 경우 지역접근성 강화로 인구 유입, 상권 발달 등의 긍정적 효과가 나타난다. 이에 일대 부동산 가치 역시 상승하는 경우가 많다. GTX A노선 착공 호재 역시 파주 일대 부동산의 미래가치를 상승시킬 것으로 예측된다.

 

지하철보다 3배 빠른 속도를 자랑하는 차세대 고속 전철인 GTX의 A노선이 완공되면 파주 운정신도시에서 서울역까지 10분대, 강남까지 20분대에 도착할 수 있다. 서울로의 접근성이 매우 향상되면서 문화와 생활 인프라가 다양하게 갖춰진 서울 생활권을 공유할 수 있게 된다.

 

또한 수도권으로 이주하는 탈서울 수요의 유입이 매우 활발해질 것으로 기대된다. 경기 지역에서는 신분당선 및 GTX C노선(2024년 개통 예정)의 사업성을 확인 중이다.

 

먼저 삼송역은 신분당선 서북부 연장 사업이 기획재정부 예비타당성 조사에 선정된 상황이다. 지난해 6월과 9월에 이어 세 번째 신청한 끝에 선정됐으며, 향후 연장 개통 시 서울 은평뉴타운 및 경기 고양 삼송지구 등이 수혜 가능성이 있다.

 

GTX C노선은 경기 금정을 출발해 과천, 양재, 청량리역, 창동을 거쳐 의정부역에 도착하는 노선이다. 경기 양주부터 수원까지 이어지는 10개 지역에서 GTX C노선의 예비타당성 조사가 진행 중이다. 해당 노선이 개통되면 의정부에서 서울 강남구 삼성동까지 10분대가 소요될 예정이다.

 

다음으로 수도권 기존 지하철 노선 연장이 있는데 현재 공사가 진행 중인 노선은 5호선 연장, 7호선 연장, 8호선 연장, 9호선 연장이 대표적이다.

 

새로운 고속도로도 개통되면 해당 고속도로가 통과하는 지역은 교통 호재를 등에 업고 빠르게 발전하게 되는데 앞서 완공된 서울외곽순환고속도로가 지나는 일산, 분당, 평촌 등이 신도시로써 탄탄하게 자리매김하고 있는 것이 대표적인 예다.

 

먼저 제2외곽순환고속도로의 구간별 개통이 하나씩 확정되면서 도로가 통과하는 파주, 김포, 양주 등의 도시도 그간 다소 주춤했던 각종 사업이 다시 활기를 띄고 있다. 제2외곽순환고속도로는 서울을 중심으로 김포, 동탄, 파주, 오산, 양주 등 수도권 주요 도시와 인천광역시를 연결하는 원 모양의 도로다.

 

제2외곽순환고속도로를 이용하면 기존의 외곽순환도로보다 서울을 비롯한 수도권 서남부 도시 사이를 단시간에 주파할 수 있는 것이 강점이다. 일례로 앞서 지난 2017년 3월 개통한 인천~김포 구간 제2외곽순환고속도로는 인천 송도에서 김포 한강신도시까지 걸리는 시간을 최대 1시간 가량 단축시켰다.

 

제2외곽순환고속도로 개통에 따라 서울로의 접근성이 개선될 것이란 기대감이 부동산 시장에도 영향을 미친 것으로 보인다.

 

다음으로 제2의 경부고속도로라고도 불리우는 서울~세종고속도로(총 구간 131.6㎞)가 있는데 대표적인 수혜지역으로 경기 구리, 하남, 성남, 용인, 평택, 안성, 세종 등이 있다.

 

지난해 7월 국토교통부는 앞서 민간사업으로 추진되고 있던 서울~세종 고속도로를 한국도로공사가 시행하도록 해, 전 구간 개통 완료 시기를 기존 2026년 말보다 1년 6개월 빠른 2024년 6월로 앞당겨졌는데 착공시기별로 ▲2016년 성남~구리(21.9km) ▲2017년 안성~성남(50.2km) ▲2019년 세종~안성(59.5km) 순이다.

 

주의점도 상존한다. 교통개발은 부동산 가치 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재인 반면, 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이다.

 

지하철 개통에는 3승(昇) 법칙이란 게 있는데 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식인데 특히 이 중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계라면 하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다른 경우가 있다.

 

이에 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있는데 개통시기로부터 1~3년전 쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 가능성이 있겠다.

 

GTX A·B·C노선

교통호재 품은 주요 수익형 부동산 현황

녹번역 래미안 베라힐즈(상가) 서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양 중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다.

 

11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다.

 

분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다.

 

최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다.

 

서울의 명산 중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스 중 한 곳으로 타 지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다.

 

녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 지난 12월부터 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기 입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대를 배후로 하고 있다.

3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다.

 

의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택) 경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양 중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초 역세권 입지(의정부역 7번 출구 도보 2분 이내)로 후분양 수익형 상품이다.

 

안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해 줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다.

 

지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다.

 

오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연 환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다.

 

창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만 1000여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다.

 

의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통,생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다.

 

의정부 역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의 거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의 전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다.

 

또한 의정부 역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선 (의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다.

 

동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km 구간)이 현재 1시간 거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다.

 

수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가) 경기도 수원시 팔달구인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양 중이다.

 

오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다.

 

이중 4실은 서비스 공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3800만원~1억 4900만원으로 기존 분양가 대비 1000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다.

 

상가는 104호를 공급 중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도 문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다.

 

‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다.

 

오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등을 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다.

 

최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다.

 

또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다.

 

대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 쉽고 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다.

 

서울세종고속도로

안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가) 경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)와 상가 14호로 공급된다.

 

층별 현황은 지하 3층~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장 시 실사용 면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다.

 

총 주차대 수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2600만원대(부가세 별도)로 책정되었다. 임대수요가 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권을 형성하고 있다는 평가를 받고 있다.

 

도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존원룸상품과 차별화, 빌트인 냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기, 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸이 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태가 큰 호응을 얻고 있다.

 

안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 13000여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다.

 

또한, 도보 3분 거리에 학생 수 9000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6500여 세대로 조성되는 아양택지 지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여 있다.

 

안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간대 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다.

 

분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다.

                             

  [프로필] 장 경 철

 • 현) 부동산일번가 이사
 • 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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