본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로

자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

상가를 특수관계인에게 임대 및 양도시 세법상 주의사항에 대해서 알아보자.

 

특수관계인이란 각 세법에 따라 범위가 약간씩 차이가 있지만 다음은 공통적으로 볼수 있는데 혈족이나 인척등의 친족관계, 임원, 사용인등의 경제적 연관관계, 주주,출자자등의 경영지배관계등이다.

 

특수관계인의 세법상의 범위중 상증세법상 범위가 가장 넓다. 즉 상증세법상 특수관계인으로 보아 규제하는 범위가 더 넓다는 뜻이다.

 

우선 특수관계인에게 양도시 유의사항에 대해서 알아보자.

 

소득세나 법인세법상에 부당행위계산부인 이라는 제도가 있는데 이는 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는데 시가와 거래가액의 차액이 MIN(3억원이상, 시가의 5%이상)인 경우에 적용한다.

 

예를 들면 특수관계인과 저가 양도시 양도자에게 시가로 계산한 정당한 양도차액을 양도자에게 추가로 계산하며 양수자의 취득가액을 시가로 인정한다. 또한 저가로 양수한 양수자에게는 증여세를 부과하는데 대가와 시가와의 차액이 MIN(3억원이상, 시가의 30%)이상인 경우 부과된다.

 

그럼 특수관계인에게 무상이나 저가로 상가를 임대하는 경우 주의사항에 대해서 알아보자.

 

우선 상증세법상 주의 사항으로는 부동산의 무상사용에 따른 이익을 계산할 때 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상 사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 과세한다.

 

부동산 무상 사용이익은 각 연도의 부동산 무상 사용이익을 해당 부동산 무상 사용기간을 감안하여 환산한 금액의 환산가액으로 하며 그 5년간의 이익의 환산가액이 1억원 이상인 경우에만 적용한다.

 

또한 부동산 저가 사용인 경우 재산등의 무상 또는 저가 재산사용에 관한 상증세법 42조 규정이 적용되는데 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우 시가와 대가와의 차액 상당액이 시가의 30%이상인 경우에만 적용한다.

 

소득세법상 주의사항으로는 임대인에게 부당행위계산부인이 적용되어 시세에 해당하는 부동산임대소득을 과세하게 되며 시가상당액을 공급가액으로 보아 부가세도 과세하게 된다.

 

[백유애 세무사]

• (전) 한국씨티은행 PB
• (전) 태원세무법인 근무세무사

 

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