본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로

자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

주상복합 건물이라는 말 혹시 들어보셨습니까? 우리가 길을 걷다 보면 많은 주상복합건물을 보게 되는데요. 예를 들면 1층과 2층은 상가로 사용하고 있고 3층과 4층은 주택으로 사용하고 있는 건물을 주상복합 건물이라고 합니다.

 

제가 살고 있는 일산의 경우에는 이러한 주상복합건물이 무척 많습니다. 이 주상복합건물 주인이 다른 부동산을 소유하고 있는 것이 없다. 오직 주상복합건물 하나만 소유하고 있다고 가정하고 문제하나 드리겠습니다.

 

이 주상복합 건물을 양도했을 때 과연 양도소득세가 과세 될까요, 비과세 될까요?

 

정답은 상가나 주택의 면적기준에 따라 달라지게 됩니다. 주상복합건물의 전체주택면적이 상가면적보다 크거나 같을 때에는 이 주상복합건물 전체를 주택으로 간주하게 됩니다.

 

주상복합건물 전체를 주택으로 보니까 어떻게 됩니까? 다른 주택이 없다면 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수가 있겠죠?

 

주상복합건물이 9억원을 초과하지 않는다면 전체에 대해 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수가 있고 9억원을 초과한다면 9억 초과분에 대해서만 양도소득세를 부담하게 되는 것입니다.

 

반면에 전체 상가의 면적이 전체 주택의 면적보다 크다면 어떻게 될까요?

 

네! 주택면적만 주택으로 간주하고 상가부분은 그대로 상가로 간주되어 양도소득세가 과세됩니다. 이렇게 주상복합건물에서는 주택과 상가의 면적비율이 매우 중요합니다.

 

주택의 면적이 상가면적 보다 크거나 같을 때만 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 볼수가 있는데 종종 주상복합건물 세무조사 시에 상가면적이 주택부분 면적보다 분명히 큰데도 비과세를 받는 경우가 발생하더라는 것이지요?

 

어떻게 상가면적이 주택면적보다 큰데도 전체를 주택으로 보아 비과세혜택을 받게되는 것일까요? 세무공무원하고 결탁하여 탈세를 했을까요? 지금이 어떤 세상인데 그렇게 탈세를 합니까? 사전에 절세방법을 찾아 미리 대비한 경우에 해당되는 것이지요.

 

전체 상가면적이 전체주택부분 면적보다 클 때에는 옥상에 옥탑방을 설치하거나 지하실을 주거용으로 개조해서 전체 주택부분 면적을 늘리는 것입니다.

 

국세기본법에서는 실질과세원칙을 규정하고 있습니다. 공부상 상가면적이 주택보다 큰경우에도 실제로 주택부분 면적이 상가면적보다 큰 경우에는 실질과세원칙을 적용하여 전체를 주택으로 간주하게 되는 것입니다.

 

공부상 무허가라는가 등재가 되어있지 않다 할지라도 국세기본법에 따라 실제사용 용도에 따라 사실판단을 하게되는 것입니다.

 

주상복합건물의 양도에 있어서는 면적기준이 매우 중요하다고 말씀드렸습니다. 주택의 면적이 상가의 면적보다 크거나 같을 때는 전체를 주택으로 본다라는 사실을 꼭 기억하셔서 절세에 활용하시기 바랍니다.

 

[이봉구 세무사 프로필]

 

• 現 세무법인 석성 경기북부지사 대표
• 現 한국항공대학교 겸임 교수
• 現 고양시 일산서구청 세무상담위원
• 前 서울지방국세청 조사국등 19년근무
• 前 고양지역세무사회장
• 前 고양지원 민사조정위원
• 前 고양세무서 국세심사위원

 

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