(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금이란, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).

그리고 권리금 계약이란, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미하는데, 상가건물 임대차보호법에서는 임대인에 대하여 권리금 회수 방해 금지의무를 규정하고 있고, 위 의무를 위반하여 권리금 회수를 방해한 경우에는 손해를 배상할 책임을 지우고 있다(제10조의4).

최근 대법원 판결(대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260)

이 사건에서는 임차인이 음식점을 운영하고 있었는데, 임차인은 계약기간 만료일이 다가오자 새롭게 임차인이 되려는 사람에게 자신이 운영하던 음식점을 권리금 6000만원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하였다.

그런데 임대인은 임차인으로부터 소개받은 신규임차인이 될 사람에게 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 하며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다’고 하였고, 신규임차인이 될 사람은 재건축 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다는 임대인의 말에 이 사건 임대차계약의 체결을 포기하였다.

이에 따라 권리금 계약도 해제되어, 임차인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 없었고, 임대인이 제시한 조건으로는 권리금 계약을 할 신규임차인을 도저히 찾을 수 없어 권리금을 받지 못하고 임대차계약을 종료하게 되었다.

권리금을 받지 못한 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상하라는 취지의 손해배상청구 소송을 제기하였다. 재판과정에서 임대인은, 이 사건 건물을 재건축할 계획이 있었기 때문에 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약을 거절한 데 정당한 이유가 있다고 주장하였다.

그런데 법원은 “임대인이 재건축을 이유로 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하려면, 임차인과 임대차계약 체결 당시 공사시기, 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 또는 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”여야 하는데, 이 사건에서는 임대인이 임차인에게 위와 같은 구체적인 재건축 계획을 고지하지 않았고, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우도 아니었으므로, 이 사건 임대인은 특별한 사정이 없는 한 재건축을 이유로 새로운 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절할 수 없다고 보았다.

즉, 임대인의 행위는 정당한 사유 없이 신규임차인이 될 사람과의 임대차계약의 체결을 거절한 것으로 볼 수 있다는 것이다.

상가건물 임대차보호법에서는 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있다(제10조의4 제3항). 이 사건의 경우, 임차인과 신규임차인이 권리금 6000만원을 지급하기로 계약하였고, 임대차 종료 당시의 권리금이 약 3400만원이었으므로 낮은 금액인 3400만원이 인정되었던 것으로 보인다.

권리금 액수산정 방법

마지막으로, 소송 실무상 임대차 종료 당시 해당 상가 건물에서 받을 수 있는 권리금 액수를 입증하기 위해 “권리금 감정신청”을 하는 경우가 많다. 소송에서 권리금에 대한 감정신청서를 법원에 제출하면 법원이 선정한 감정인이 해당 상가건물의 권리금이 얼마인지 감정하여 법원에 결과를 제출하는 절차다.

감정인은 상가의 위치, 용도, 내부 집기 등 현황을 파악하여 권리금 액수를 산정하게 되는데, 법원은 특별한 사정이 없는 한 감정인의 감정 결과를 그대로 인정하여 판결하기 때문에 중요한 지표가 된다.

따라서 위 감정 절차에서 단순히 감정신청서만 제출하고 감정결과를 기다릴 것이 아니라, 감정에 유리한 참고자료들을 최대한 찾아서 제출하고, 감정 결과가 나온 경우에도 보완감정 신청, 재감정 등을 통해 보다 유리한 결과를 이끌어내기 위해 노력하여야 한다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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